La meitat dels inquilins no tindria un nivell d’ingressos suficients per a accedir avui al mercat del lloguer

L’accés a l’habitatge s’ha convertit en un mecanisme de selecció social al nostre país. El 50,6% de les persones que viuen de lloguer no tindrien uns ingressos suficients per accedir avui al mercat del lloguer; és a dir, no trobarien un habitatge amb una renda que no superàs el llindar màxim d’esforç del 30% dels seus recursos. A més, set de cada deu persones llogateres no podrien accedir al finançament necessari per comprar un habitatge.

Així es desprèn de l’estudi «L’habitatge impossible: del lloguer inaccessible al relloguer de supervivència», presentat aquest dimecres en roda de premsa per María González Dyne, secretària general de Càritas Espanyola, i Thomas Ubrich, sociòleg del comitè tècnic de la Fundació FOESSA. «La crisi actual d’accés i manteniment de l’habitatge representa una barrera estructural per a milions de persones, alimentada per un desajust profund i insostenible entre els preus del mercat, tant de lloguer com de compra, els ingressos reals de les llars i la manca dràstica d’opcions socials i assequibles», va assegurar María González Dyne.

Les persones que no tenen capacitat econòmica per accedir al mercat ordinari de l’habitatge es veuen obligades a cercar allotjament en habitacions, subarrendaments, acords informals o habitatges en males condicions. Aquesta situació afecta especialment les llars joves, les monoparentals, les persones migrants, les llars amb baixa intensitat laboral i les que tenen ingressos insuficients o variables.

L’any 2025, una de cada quatre persones ateses per Càritas (266.435) havia recorregut al relloguer d’habitacions com a «solució habitacional».

«El relloguer d’habitacions s’ha convertit avui en un dels recursos utilitzats per les famílies expulsades del mercat ordinari de l’habitatge, de vegades mitjançant relacions contractuals febles, informals o fins i tot sense contracte, i amb una tendència a prolongar i cronificar estratègies residencials que, en el millor dels casos, haurien de ser transitòries», va assegurar Thomas Ubrich.

L’impacte del subarrendament en la qualitat de vida

El subarrendament informal d’habitacions té conseqüències greus sobre les condicions de vida de les persones. La primera és la inseguretat jurídica en la tinença de l’habitatge, ja que, en general, no hi ha cap contracte formal de lloguer. Això comporta desprotecció davant qualsevol conflicte amb el propietari o l’arrendador original de l’habitatge, així com la possibilitat que es denegui a la persona o a la família el permís per empadronar-s’hi.

Les persones que viuen en aquest context estan exposades a un risc constant de ser expulsades immediatament —els coneguts com a desnonaments invisibles—, sense cap mena d’avís. També estan sotmeses a nombroses restriccions en l’ús dels espais compartits.

«L’habitació es converteix en l’únic lloc disponible per descansar, menjar, guardar-hi les pertinences —fins i tot el menjar—, relacionar-se, estudiar, treballar o tenir cura dels fills i filles. És un espai mínim de supervivència que concentra totes les funcions de la vida quotidiana que s’haurien de distribuir dins un habitatge adequat», va assenyalar Ubrich.

Els efectes de la precarietat residencial no recauen únicament sobre les persones adultes, sinó que afecten directament la infància i l’adolescència, en condicionen la seguretat i el benestar i dificulten l’exercici quotidià de la criança.

El mercat del relloguer demostra que, per a una bona part de la població, el lloguer no funciona com una opció flexible, sinó com una situació residencial vulnerable que condemna moltes persones i famílies a l’exclusió permanent d’un dret que va molt més enllà de tenir simplement un sostre: el dret a una llar.

Les dades també mostren que el lloguer no es pot presentar automàticament com una solució per a les persones que no poden comprar. «Pot ser una alternativa funcional per a les llars amb ingressos mitjans o estables, però es converteix en un factor d’exclusió quan absorbeix una part excessiva de la renda disponible. La qüestió clau no és només si hi ha habitatges de lloguer, sinó si aquests habitatges són econòmicament accessibles per a les llars que els necessiten», va afirmar Ubrich.

La compra, encara més inaccessible

El lloguer redueix algunes de les barreres pròpies de la compra, però està molt lluny de constituir una alternativa possible per a tothom. Comprar un habitatge és encara més inaccessible. Set de cada deu persones llogateres no podrien accedir al finançament necessari per comprar-ne un.

Per al conjunt de l’Estat, el model elaborat per FOESSA estima que caldria disposar d’uns estalvis previs d’aproximadament 40.756 euros i uns ingressos mensuals mínims de 2.438 euros per adquirir l’habitatge de referència. En comparar aquest llindar amb la distribució real dels ingressos de la població que viu de lloguer, el resultat és que el 69,5% queda per sota del nivell d’ingressos necessari per accedir a la compra en l’escenari analitzat.

Diferents nivells de pressió segons el territori

El mercat residencial espanyol no funciona com un espai homogeni, sinó com un conjunt de mercats territorials amb nivells de pressió molt diferents. Si tenim en compte aquesta variable, s’hi observen tres situacions.

En primer lloc, hi ha comunitats autònomes on la compra és clarament més excloent que el lloguer. És el cas de les Illes Balears, Catalunya, la Comunitat Valenciana, Cantàbria i Madrid. En aquests territoris, l’accés a la propietat està especialment restringit per la combinació de preus elevats, estalvis inicials necessaris i requisits de finançament.

En segon lloc, hi ha comunitats autònomes on el lloguer apareix com l’opció relativament més problemàtica. És el cas de Navarra, Extremadura, Castella i Lleó, Ceuta i Castella-la Manxa. En aquests territoris, el lloguer no funciona com una alternativa accessible a la compra, ja sigui perquè els ingressos són baixos o perquè l’oferta de lloguer és escassa o està sotmesa a una forta pressió.

En tercer lloc, hi ha comunitats autònomes on els dos règims presenten tensions similars, com ara La Rioja, Aragó, Melilla i el País Basc, encara que amb nivells de pressió molt diferents. El cas del País Basc és especialment significatiu, perquè combina una exclusió molt elevada en la compra, del 91,3%, amb una exclusió encara més gran en el lloguer, del 95,6%. Madrid també presenta una situació crítica, tot i que amb una estructura diferent: el 89,2% de la població queda per sota del llindar d’ingressos necessari per comprar i el 73,7% per sota del llindar necessari per llogar.

«Aquestes dades mostren que les polítiques d’habitatge s’han d’adaptar a l’estructura de cada mercat territorial: no n’hi ha prou amb una resposta uniforme, perquè la tensió no adopta la mateixa forma a tot arreu», va assenyalar Ubrich.

Com s’ha fet l’exercici d’estimació

L’exercici duit a terme per FOESSA aproxima l’accessibilitat econòmica a l’habitatge a partir de dos escenaris complementaris: la compra i el lloguer. En el cas de la compra, el model pren com a referència un habitatge tipus de 80 m² i hi incorpora un 10% de despeses associades, un finançament màxim del 80%, un termini hipotecari de 25 anys, un tipus d’interès del 2,5% i un llindar màxim d’esforç del 30% dels ingressos.

Per fer l’estimació, també s’han tingut en compte els ingressos disponibles de la població que vivia de lloguer l’any 2024 (EINSFOESSA 2024). Això permet estimar quina proporció d’aquesta població quedaria per sota dels ingressos mínims necessaris per comprar un habitatge en les condicions plantejades.

Es pren com a població de referència les persones que residien en habitatges de lloguer, perquè constitueixen el grup en què resulta especialment rellevant avaluar tant la possibilitat d’accedir a la propietat com la capacitat de mantenir un lloguer a preus de mercat. D’aquesta manera, tots dos escenaris es comparen sobre una mateixa població de referència. Per tant, els resultats descriuen aquesta població i no s’han d’extrapolar automàticament al conjunt de les llars d’Espanya.

La proposta de Càritas davant la crisi de l’habitatge

L’estudi demostra que el problema de l’habitatge no es pot reduir a una sola causa. Hi ha una bretxa d’accessibilitat entre els preus i els ingressos, una crisi d’assequibilitat per a les persones que suporten costos residencials excessius i una manca estructural d’habitatge públic i social per a les llars més vulnerables.

«Per això, la resposta no es pot limitar a produir més habitatges en abstracte. Cal produir i mobilitzar habitatges reals, assequibles i orientats socialment, capaços de donar resposta a les persones que avui queden excloses tant de la compra com del lloguer ordinari», va apuntar Ubrich.

Davant aquesta realitat, cal diferenciar els instruments segons els grups socials i els territoris:

Per a les llars amb ingressos mitjans, però sense estalvis, poden ser rellevants els mecanismes que redueixin la barrera d’entrada i facilitin un finançament responsable.

Per a les llars amb ingressos baixos o inestables, l’eix principal ha de ser el lloguer social per part de les administracions públiques.

Per als territoris amb el mercat tensionat, calen mesures per ampliar l’oferta efectiva i una regulació que eviti que la pressió de la demanda expulsi els residents amb menys capacitat econòmica.

Per a les zones on el lloguer és més excloent que la compra, la prioritat pot ser ampliar el parc d’habitatges de lloguer assequible i corregir l’escassetat d’oferta disponible.

«També cal reforçar el paper del sector públic. Un parc d’habitatge social reduït impedeix donar una resposta adequada a les persones que queden excloses de la compra i del lloguer de mercat. Per tant, l’habitatge s’ha de situar al centre de les polítiques d’inclusió, no tan sols com una infraestructura urbana o un actiu econòmic, sinó com una condició material per a la integració social», va assenyalar Ubrich.

Canviar la mirada: «del preu al valor»

Durant la seva intervenció, la secretària general de Càritas va afirmar que «és possible mirar l’habitatge com un espai físic, és a dir, quatre parets més o manco ben construïdes, més o manco àmplies. Però aquesta mirada deixa de banda allò que és essencial: l’habitatge és, abans de res, el lloc on es desenvolupa la llar».

«No poder accedir a un habitatge, o poder-hi accedir únicament des de la lògica de la “solució habitacional”, entesa en termes funcionals, suposa negar la llar i dificultar el desenvolupament ple de moltes facetes humanes», va afegir.

Des d’aquesta perspectiva, el valor d’un habitatge no s’esgota en el seu preu. «Quan reduïm l’habitatge al seu valor de canvi, en mesuram la importància únicament en termes de mercat —quant costa, quant es revalora, quin rendiment ofereix— i perdem de vista allò que realment està en joc: la possibilitat de tenir una vida plena. Recuperar aquesta distinció entre valor i preu és clau per sortir del parany d’una visió que redueix a mercaderia una cosa que, en realitat, sosté aspectes essencials de la condició humana», va apuntar.

La secretària general de Càritas va apel·lar a cercar solucions que posin el focus en les persones i les famílies menys afavorides. «Quan els sectors més vulnerables es veuen empesos a normalitzar “solucions habitacionals” insegures o insuficients, perpetuam una situació que nega estructuralment el dret a una llar i apuntam cap a un model de societat contradictori amb aquell al qual aspiram», va concloure.